実家を放置すると固定資産税が6倍？特定空家の認定基準と「解体費ゼロ」で手放す裏ワザ

「実家にはもう誰も住んでいないけど、解体するのも数百万かかるし……」
「とりあえず固定資産税だけ払って、倉庫代わりにしている」

もし、あなたのご実家がそのような状態なら、今すぐ対策を考える必要があります。

法律が改正され、これからは「ただ持っているだけの空き家」に対するペナルティ（増税）が非常に厳しくなったからです。
介護施設に入所された親御さんの実家管理で悩むご家族を、私は嫌というほど見てきました。

最悪の場合、来年から固定資産税が今の6倍に跳ね上がるかもしれません。

この記事では、「特定空家」のリスクを回避し、解体費用をかけずに賢く実家を現金化する2つのルートを解説します。

衝撃：放置空き家の税金が「6倍」になる仕組み

これまでは「家が建っていれば、土地の固定資産税は6分の1に安くなる（住宅用地の特例）」という税制上のルールがありました。
だからこそ、どれだけボロボロでも建物を残しておくほうが「節税」になったのです。

しかし、「空家対策特別措置法」の改正（2023年12月施行）により、この抜け道は完全に塞がれました。

倒壊寸前の「特定空家」だけでなく、窓が割れている・庭木が隣家に越境している程度の「管理不全空家」でも、自治体の指導に従わない場合は税金の減免措置が解除（＝税金6倍）されます。

出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」

⚠️しかも、空き家のリスクは税金だけではありません。

将来、親の介護施設費用が足りなくなった時、「唯一の資金源である実家」が売れない状態（特定空家）だと、介護破産の危機に直結します。

そうなる前に、「実家を現金化して資産を守る」具体的な手順を知っておいてください。
▶︎親の施設費用、年金だけでは無理？「誰も住まない実家」を賢く現金化して介護破産を防ぐ全手順

「とりあえず更地」は数百万円の赤字？

「税金が上がるなら、解体して更地にすればいいの？」と思うかもしれませんが、経済的にはハイリスクです。

つまり、「建物を残したまま、第三者に売却する」のが、最も経済的ダメージの少ない唯一の解決策なのです。

さらに、実家を売却する際、もう一つ怖いのが「親族間のトラブル」です。

「誰が固定資産税を払うのか」「売却金をどう分けるのか」で揉めないために、「換価分割（かんかぶんかつ）」という手法が非常に有効です。

相続発生前に必ずチェックしておいてください。
▶︎実家の相続、親族で揉めない唯一の方法。「共有名義」の悲劇と換価分割の手順

ボロボロでも大丈夫。実家を手放す「2つの出口」

「でも、うちは古すぎて売れないのでは？」
そう思い込んでいる方が多いですが、現在はDIYブームや外国人投資家のインバウンド需要で、意外な物件に価値がつきます。

重要なのは、物件の状態に合わせて「相談する相手」を変えることです。

【査定無料】あなたの実家はどちらのタイプ？
実家の状態によって、利益を最大化できる業者は異なります。損をしないよう使い分けてください。

ルートA：高く売りたい（王道）

対象：雨漏りなし / 荷物が片付いている / 土地需要がある

「古くてもまだ住める」「リノベーションの素材として魅力がある」物件なら、大手仲介で広く買い手を探すべきです。

🏆 三井のリハウス

• 実績No.1の販売力
• 全国の購入希望者ネットワークがある
• 適正価格〜高値での売却が狙える

※「安く買い叩かれたくない」なら、まずはここで基準価格を知りましょう。

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ルートB：処分したい（訳あり）

対象：ゴミ屋敷 / 昭和56年以前の旧耐震 / 再建築不可

「普通の不動産屋に断られた」「荷物の片付けすら面倒」という物件は、専門の買取業者へ。

訳あり不動産買取「ワケガイ」

• そのまま売れる（現状渡し）
• 残置物そのままでOK
• 近所にバレずに数日で現金化

※仲介ではなく業者が直接買い取るため、どんな状態でも相談可能です。

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事例：放置から3年、私が担当したご家族の話

私が以前、在宅医療の現場でご相談を受けたAさん（50代男性）の話をさせてください。
施設に入居されたお母様の実家を、3年間放置していました。

• 庭木が道路にはみ出し、役所から「剪定してください」と通知が来た
• 台風で瓦が飛び、隣の家の車を傷つける寸前だった
• 人が住んでいないのに、毎年の固定資産税で12万円を払っていた

Aさんは「片付ける時間がない」「面倒くさい」が口癖でしたが、役所の通知（特定空家指定の前段階）に焦って査定に出したところ、土地としての需要があり、なんと1,800万円で売却できました。

「もっと早く動けば、3年分の税金36万円と、庭木の剪定代を払わずに済んだのに……」と苦笑いされていましたが、売れただけ幸運です。

これがもし「特定空家」に指定されていたら、資産価値は暴落し、税金は跳ね上がっていたでしょう・・・

不動産売却に関するよくある質問

「特定空家」や「管理不全空家」に指定される前に、何か連絡は来ますか？

はい、必ず連絡が来ます。いきなり税金が6倍になるわけではありません。
まずは自治体から「助言・指導」の通知が届きます。これを無視して改善しない場合に初めて「勧告」が行われ、その時点で固定資産税の減免措置（1/6への減税）が解除されます。
通知が届いた段階ですぐに「売却活動」や「修繕」を始め、自治体に報告すれば回避可能ですので、実家の郵便物は定期的に確認してください。

田舎にある築50年の実家で、正直値段がつかないと思うのですが……。

たとえ売却益が出なくても、「手放す」こと自体に数百万円の価値があります。
特定空家に指定されれば税金が跳ね上がる上、将来的に解体することになれば200万円以上の費用がかかります。「タダでもいいから手放す」ことができれば、それらの将来負担（負債）をゼロにできるからです。
まずは「ワケガイ」のような訳あり物件専門の業者に、「現状のまま引き取れるか」を確認することをおすすめします。

親が認知症で施設に入っていますが、実家を売ることはできますか？

そのままでは売却できません。不動産売却には名義人の意思確認が必須だからです。
親御さんの判断能力が不十分な場合は、「成年後見人」を選任し、家庭裁判所の許可を得て売却する必要があります。手続きには数ヶ月かかり、費用も発生するため、認知症の診断前（軽度な段階）に「家族信託」などの対策をしておくか、元気なうちに早めに査定・売却を進めることが重要です。

ネットで査定依頼をすると、しつこく営業電話がかかってきそうで怖いです。

そのような場合は「机上査定（簡易査定）」を選び、備考欄を活用しましょう。
三井のリハウスなどの申し込みフォームには備考欄がありますので、「仕事中のため電話連絡は不可。メールでの連絡のみ希望」と明記しておけば、強引な電話営業は防げます。
まずは概算価格だけメールで受け取り、信頼できそうな担当者だった場合のみ、訪問査定に進むのが賢い方法です。

中に家具や服、仏壇などが残ったままですが、査定してもらえますか？

査定自体は問題なく可能です。ただし、売却方法によってその後の手間が異なります。
「三井のリハウス」などの一般仲介で個人に売る場合は、引き渡しまでに売主負担で空っぽにする必要があります（片付け業者への依頼が必要）。
一方、「ワケガイ」などの買取業者であれば、家具やゴミがそのままでも「現状渡し」で買い取ってくれるケースが多いため、片付けの手間と費用を節約できます。

「更地にしたほうが早く売れる」と聞きましたが、解体すべきでしょうか？

先に解体するのはおすすめしません。リスクが高すぎるからです。
解体費（150万〜300万円）をかけて更地にしても、その分高く売れる保証はありません。もし売れ残った場合、建物がないため「住宅用地の特例」が使えず、翌年から固定資産税が激増してしまいます。
「古家付き土地」として売り出し、購入希望者が「更地にしてほしい」と言ってきた場合に限り、解体費相当を値引きする交渉をするのが最も安全な策です。

まとめ：税金が上がる前に「査定」だけは済ませよう

実家の処分は、先延ばしにするほど「維持費」「税金」「劣化」で確実に損をします。親御さんが元気なうちに、あるいは相続が発生した直後に動くのが鉄則です。

机上査定（訪問なし）なら、誰にも会わずに概算価格を知ることができます。
「来年の春、税金の通知書を見て青ざめる」ことがないよう、今のうちにスマホでポチッと確認しておきましょう。

それが、あなたとご家族の資産を守る第一歩です。