親が施設に入ったら実家はどうする？「特定空家」のリスクと介護費を生む2つの売却戦略

「無事に親の施設入居が決まった。これで一安心……」
そう思ったのも束の間、次に重くのしかかるのが「誰も住まなくなった実家の管理」です。

「とりあえず、週末に風を通しに行けばいいか」
「荷物も多いし、落ち着いてから考えよう」

お気持ちは痛いほど分かります。しかし、元施設管理者として、そしてクリニック事務長として断言させてください。

「実家の放置」は、親御さんの資産を食いつぶす最大の悪手です。

実は、空き家のまま放置することで、固定資産税が6倍になったり、認知症の進行で法的に売却不可能（資産凍結）になったりと、取り返しのつかない事態に陥るケースが後を絶ちません。

この記事では、感情論ではなく「資産防衛」の視点から、実家を「お荷物（負債）」にせず「介護費用の源泉（資産）」に変えるための戦略を解説します。

なぜ「とりあえず空き家のまま」が危険なのか

「思い出が詰まっているから」という理由で決断を先送りにしてしまうと、以下の3つの金銭的・法的リスクが容赦なく襲いかかります。

1. 年間30万円〜？維持費という「見えない借金」

人が住んでいなくても、建物が存在する限りコストは発生し続けます。
一般的な戸建ての場合、維持費だけで年間数十万円が飛んでいきます。

• 固定資産税・都市計画税：年間10〜30万円（立地による）
• 火災保険料：空き家は放火リスクが高いため、一般住宅より割高になる傾向
• インフラ基本料：水道・電気の基本料金（解約すると掃除等で困るため）
• メンテナンス費：庭木の剪定（年1〜2回）、通風のための交通費

これらは全て、本来なら親御さんのための「より良い介護サービス」に使えたはずのお金です。

2. 税金が6倍に急増する「特定空家」の罠

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、行政から「管理不全な空き家（特定空家）」と認定されると、住宅用地の特例（固定資産税が1/6になる減税措置）が解除されます。

参照：国土交通省｜空家等対策の推進に関する特別措置法

「うちはまだ大丈夫」と思っていても、台風で瓦が飛んだり、庭木が隣家に越境したりすれば、すぐに近隣トラブルとなり通報リスクが高まります。

3. 【最重要】認知症進行による「資産凍結」の恐怖

医療・介護の現場にいて最も恐ろしいと感じるのがこれです。

親の意思確認ができないと「売れない」

不動産の売却には、所有者（親）本人の意思確認が必須です。
もし認知症が進行し「判断能力がない」と見なされると、契約行為自体が無効となります。

これを解決するには家庭裁判所に「成年後見人」を申し立てる必要がありますが、以下のデメリットがあります。

• 手続きに数ヶ月かかる：現金が必要な時に間に合わない
• 自宅売却のハードルが高い：裁判所の許可が必要となり、「生活費に困窮している」などの正当な理由がない限り売却が認められにくい
• ランニングコスト：専門職後見人（弁護士等）がつくと、月額2〜5万円の報酬が亡くなるまで発生する

つまり、「親の意思がはっきりしている今」こそが、家族が自由に資産を守れる最後のチャンスなのです。

実家の「今の価値」を知ることは、最高の親孝行

「家を売る＝思い出を捨てる」と考えてしまい、罪悪感を覚える方もいます。
しかし、視点を変えてみてください。不動産を現金化することで、選択肢は劇的に広がります。

• 手厚いリハビリがある「有料老人ホーム」への住み替え
• 保険外の「付き添いサービス」で、好きな場所へ外出させてあげられる
• 将来の医療費や、ご自身の老後資金への備え

まずは「この家は、いくらの介護資金に化けるのか？」という現実を知ることから始めましょう。
査定をしたからといって、必ず売却しなければならない義務はありません。

【診断】あなたの実家はどっち？失敗しない2つの売却ルート

一口に「不動産売却」と言っても、物件の状態によって相談すべき相手は180度異なります。
ここを間違えると、「半年経っても売れない」「安く買い叩かれた」という失敗に繋がります。

ご実家の状況に合わせて、最適なルートを選んでください。

ルートA：王道・資産重視

「まだ人が住める状態」
「土地の価値がありそう」
「少しでも高く売りたい」
→【三井のリハウス 】不動産仲介取扱件数 38年連続No.1

この場合は、一般の買い手（住みたい人）を探す「仲介」が正解です。業界最大手の販売網を活用しましょう。
圧倒的な知名度と信頼感があります

「そのエリアで家を探している人」の顧客リストが豊富なため、適正価格かつ早期の成約が期待できます。

まずはここの査定額を「基準（ベンチマーク）」にするのが鉄則です。
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ルートB：処分・スピード重視

「築40年以上でボロボロ」
「ゴミ屋敷・雨漏りがある」
「近所に知られず即現金化したい」
→訳あり不動産買取「ワケガイ」 どんな状態でもそのまま売却OK

一般の人が住めない状態なら、リフォーム前提で業者が買い取る「買取」一択です。
独自の再生ノウハウを持つため、他社で断られた物件も買い取ってくれます。

最大のメリットは「荷物の撤去不要」で「契約不適合責任（売却後の保証）が免除」される点。

面倒な実家の片付けから一発で解放されます。
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不動産売買に関するよくある質問

まだ親が存命なのに家を売るのは、薄情でしょうか？

決してそんなことはありません。むしろ、空き家のまま放置して資産価値を下げたり、管理不全で近隣に迷惑をかけたりすることの方が問題です。

家を「より良い介護を受けるための資金」に変えることは、親御さんの晩年の生活の質（QOL）を高めるための、前向きで賢明な選択です。

査定を依頼したら、しつこく営業されませんか？

大手（三井のリハウスなど）であればコンプライアンスが徹底されているため、強引な営業はまずありません。

最初の申し込みフォームの備考欄などに「まずは価格を知りたい」「電話ではなくメールでの連絡を希望」と記載しておけば、より安心して利用できます。

片付けができておらず、ゴミ屋敷状態ですが大丈夫ですか？

通常の仲介売却（一般の人への販売）では敬遠されますが、記事内で紹介した「ワケガイ」のような買取業者であれば、ゴミや荷物がそのままでも問題ありません。

残置物の撤去も含めて引き受けてくれるため、ご家族が無理をして掃除をする必要はありません。

実家の権利書（登記済証）が見当たりません。査定できますか？

はい、可能です。査定段階では権利書は不要です。住所と所有者名が分かれば、不動産会社が法務局で登記簿謄本を取得して調査してくれます。

権利書は売買契約時までに探せば問題ありませんし、万が一紛失していても司法書士による代替措置（本人確認情報の作成など）で売却可能です。

実家が遠方で、何度も現地に通うことができません。

問題ありません。最近は、鍵を預ける、または現地のキーボックス対応などで、立ち会いなしで査定・内覧を進めてくれる不動産会社がほとんどです。

売買契約も、郵送でのやり取り（持ち回り契約）や、代理人を立てることで、一度も現地に行かずに完結させることが可能です。

売却したお金は、誰のものになりますか？

名義人である親御さんの財産になります。そのため、売却代金は親御さん名義の銀行口座に振り込まれます。

このお金を子供が勝手に使ってしまうと「横領」になったり、贈与税が発生したりする可能性があります。必ず「親の介護・医療・生活費」として管理・使用してください。

まとめ：介護と家の整理はセットで考える

介護生活が始まると、日々のケアや入退院の手続きに追われ、実家のことはどうしても後回しになりがちです。
しかし、ここまでお伝えした通り、放置はリスクしか生みません。

実家の整理は、親御さんの人生の整理であり、残される家族への思いやりでもあります。
「あの時動いておけばよかった」と後悔しないために、まずは無料査定という第一歩を踏み出し、肩の荷を一つ下ろしてください。