「特養（特別養護老人ホーム）は要介護3以上で数十人待ち。いつ入れるか分からない……」
「すぐに入れる民間施設は、月額費用が高くて親の年金だけでは毎月赤字になる……」
介護施設探しで最初にして最大の壁、それが「資金不足」です。
私のクリニックでも、「お金がないから」と無理な在宅介護を続け、介護者である子供世代が倒れてしまうケースを何度も見てきました。
しかし、実は「使える資産（実家）」があるのに、手を付けずに苦しんでいる方が非常に多いのです。
この記事では、現役の医療・介護事務長の視点から、誰も住まなくなる実家を「介護費用の財布」に変え、親御さんに安全な環境を、あなた自身には安心をプレゼントするための具体的な手順を解説します。
現実は厳しい。「年金のみ」で民間施設は赤字になる
まず、感情論ではなく「数字」で現実を直視しましょう。
親御さんの年金だけで、有料老人ホームの費用は賄えるのでしょうか。
施設の費用相場 vs 年金受給額
厚生労働省や民間の調査データを統合すると、一般的な有料老人ホーム（介護付・住宅型）の費用感は以下のようになります。
| 費用の種類 | 相場（目安） |
|---|---|
| 入居一時金 | 0円 〜 数百万円 ※高級施設では数千万円 |
| 月額費用 | 15万円 〜 30万円 ※家賃・食費・管理費・介護保険自己負担分含む |
出典：各種民間調査および市場相場より筆者作成
一方、入ってくるお金（年金）はどうでしょうか。
- 国民年金（老齢基礎年金）：月額 平均 約5.6万円
- 厚生年金（夫婦2人分目安）：月額 平均 約22万円
（出典：厚生労働省「令和4年度 厚生年金保険・国民年金事業の概況」）
国民年金のみの方はもちろん、厚生年金を受給していても、単身になった場合や医療費がかさむ場合、毎月5万〜15万円程度の赤字が発生するのが一般的です。
補足：負担限度額認定証について
所得が低い方には「負担限度額認定証」という制度があり、施設の食費・居住費が軽減されますが、これは主に「特養」や「老健」が対象です。
民間の有料老人ホームでは基本的に使えないため、やはり現金の持ち出しが必要になります。
毎月の赤字を「子供」が補填してはいけない
仮に月10万円不足する場合、10年間で1,200万円が必要です。
この不足分を子供世代（あなた）の家計から出し続けるとどうなるか。
あなたの老後資金が枯渇し、「親の介護が終わったときには、自分が破産予備軍になっている」という共倒れ（介護破産）の状態に陥ります。
「実家」を売れば、選択肢は劇的に広がる
そこで、唯一にして最大の解決策となるのが、「誰も住まなくなる実家の現金化」です。
例えば、実家が2,000万円で売れたとしましょう。
この資金があれば、介護の質と家族の未来はここまで変わります。
【2,000万円で実現できること】
- 手厚い介護：入居一時金を払い、人員配置が手厚い（2:1など）質の高い施設を選べる。
- 期間の安心：毎月の赤字（例:10万円）を、16年以上補填し続けられる。
- 家族の平和：子供への金銭的負担をゼロにし、教育費や自身の老後資金を守れる。
「先祖代々の家を守ること」と「親の毎日の安全と笑顔を守ること」。
優先順位は明らかです。空き家で放置して固定資産税を払い続けるより、親御さんご自身のために使い切るのが「生きた資産活用」です。
「とりあえず賃貸」や「放置」をおすすめしない理由
よくある相談が「売るのは寂しいから、貸して家賃収入を得たい」あるいは「忙しいからとりあえずそのまま」というものです。
不動産実務と介護現場の両方を知る立場から言えば、これらはハイリスクすぎます。
実家を「賃貸・放置」にするリスク
- 初期投資がかさむ（賃貸）
人に貸すレベルにするには、水回りや内装で数百万円のリフォーム代が先に出ていきます。 - 現金化の遅れ（賃貸）
いざ「入院・手術でまとまったお金」が必要になっても、入居者がいる物件（オーナーチェンジ物件）は安く買い叩かれやすく、すぐには売れません。 - 特定空家認定のリスク（放置）
2015年の「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、適切に管理されていない空き家は固定資産税が最大6倍になる可能性があります。 - 近隣トラブルと賠償責任（放置）
台風で屋根瓦が飛んで隣の車を傷つけた場合など、所有者である親御さん（実質的には管理者であるあなた）に賠償責任が発生します。
介護資金は「確実性」が命です。
不確定な家賃収入や、リスクのある放置を選ぶより、「売却して現金を確定させる」方が、資金計画が狂うリスクを排除できます。
【重要】親が「認知症」になる前に動くべき理由
ここで一つ、非常に重要な実務上の注意点をお伝えします。
不動産の売却には、所有者（親）の「売る意思」の確認が必須です。
もし、親御さんの認知症が進行し「意思能力がない」と判断されると、資産は凍結されます。
🚨 資産凍結されるとどうなる？
たとえ家族であっても、実家を売ることも、親の預金口座を解約することもできなくなります。
売却するためには家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」をつける必要がありますが、これには数ヶ月の期間と、専門職後見人への継続的な報酬（月額2〜6万円等）が発生するケースがあります。
つまり、「親がまだ元気なうち」あるいは「認知症が軽度のうち」に査定・売却を進めることが、資産を守るための鉄則なのです。
【タイプ別】実家を「介護資金」に変える最適な方法
実家の状態や、資金が必要になるまでの「期限」によって、相談すべき相手が異なります。
あなたの状況に合わせて選んでください。
「Bかな、と思っていたけど意外とAの方で高く売れた」「Aで売りたいと思っていたけどBでスピーディーに高値で買い取ってくれた」などの声をいただいているので、両方で査定してもらうのが安心・安全です。
A：少しでも高く売りたい
「立地が良い」「建物がまだ綺麗」「入居まで3ヶ月以上余裕がある」
施設入居後の資金を潤沢に確保したいなら、大手仲介の販売力が必須です。「三井」ブランドの集客力で、高値で買ってくれる人を全国から探してもらいましょう。
業界最大手ならではの取引データで、「3ヶ月以内にこれくらいで売れる」という精度の高い査定が出ます。
これを元に老人ホームの予算枠を決定できます。
B：手間なく即現金化したい
「築年数が古い」「ゴミ屋敷状態」「すぐに入居資金が必要」
→訳あり不動産買取「ワケガイ」 荷物そのまま・最短数日で入金！
「片付ける体力も時間もない」「仲介では売れ残るのが怖い」という場合は、スピード重視の買取サービス一択です。
仲介ではなく業者が直接買い取るため、買い手を探す期間が不要。
家具や不用品もそのままで引き渡せるため、数十万円かかる遺品整理業者の費用も浮きます。
不動産売却に関するよくある質問
- 築40年以上で雨漏りもあるボロボロの実家ですが、売却できますか？
-
はい、売却可能です。
建物の価値がゼロと査定されても、「土地」としての価値が残っているためです。
最近は古家をリノベーションして住みたい層や、解体して更地として利用したい業者の需要があります。ただし、個人向けの「仲介」では買い手がつきにくい場合があるため、その際は「買取業者」へ依頼することで、現況のまま買い取ってもらえる可能性が高いです。
- 実家の中に大量の荷物やゴミが残っています。片付けてからでないと売れませんか？
-
売り方によって異なります。
一般的な「仲介」で個人の方に売る場合は、原則として引き渡しまでに空にする必要があります。遺品整理業者への依頼費用（数十万円〜）が先に必要になることが多いです。
一方、不動産業者による「買取」の場合は、荷物（残置物）そのままで引き渡せる契約がほとんどです。片付けの手間や費用の持ち出しを避けたい場合は、買取がおすすめです。
- 親が「認知症」と診断されていますが、家を売ることはできますか？
-
認知症の進行度合い（意思能力の有無）によります。
親御さんが「家を売る」という意味を理解し、司法書士の面前で意思確認ができれば売却可能です。
しかし、意思能力がないと判断された場合は、資産が凍結され売却できなくなります。その場合、家庭裁判所で「成年後見人」を選任する必要がありますが、手続きに数ヶ月かかり、売却のハードルも上がります。判断が微妙な場合は、早急に司法書士や不動産会社へ相談することをお勧めします。
- 施設に入居した後、しばらく実家を空き家にしておいても大丈夫ですか？
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短期間なら問題ありませんが、長期放置はリスクが高いです。
人が住まない家は換気がされず、半年ほどで急速にカビや劣化が進行します。
また、2015年の「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、管理不全の「特定空家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が外れ、税額が最大6倍になるリスクもあります。 - 実家の名義が、数年前に亡くなった父のままになっています。この状態で売れますか？
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亡くなった方の名義のままでは売却できません。
売却活動を始める前に、あるいは売買契約と同時に、現在の相続人（お母様や子供たち）への「相続登記（名義変更）」が必要です。
現在は相続登記が義務化されています。不動産会社が提携している司法書士を紹介してくれるケースが多いので、まずは査定時に「名義が父のままです」と相談してください。 - 売却して利益が出た場合、税金は高くなりますか？
-
利益（譲渡所得）が出た場合、通常は約20%の税金がかかりますが、控除の特例が使える場合があります。
親御さんが住んでいた家を売る場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用されれば、売却益から3,000万円までが控除され、税金がかからないケースが多いです。
ただし、施設入居から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があるなど条件があります。詳細は税理士または税務署へご確認ください。
まとめ：親のためにこそ、実家を「活用」しよう
「親が一生懸命建てた家を売るのは、親不孝ではないか……」
そう悩む必要はありません。
家という「モノ」に縛られて介護破産するよりも、その資産を使って親御さんに「温かい食事、清潔なシーツ、24時間の安心」を用意することの方が、何倍も親孝行だからです。
「いくらになるか」が分からなければ、施設のグレードも決められません。売る・売らないは後で決めるとして、まずは現在の価値を知りましょう。
「年金＋売却益」を元に、10年〜20年後も無理なく支払い続けられる施設をピックアップします。
資金の裏付けがあれば、入居審査もスムーズに通ります。親御さんが安全な場所へ移ってから、空いた実家を正式に売却します。
まずは机上の査定だけでも構いません。
「我が家にはこれだけの埋蔵金がある」と知るだけで、精神的な余裕は大きく変わります。
親御さんとあなた自身の未来のために、最初の一歩を踏み出してください。
